南京雨辉防水公司提醒您：城市更新里动静最大的一类工程，是地下管网。南京的三年行动计划提出更新改造城市地下管网 450 公里以上、完成 120 公里污水管网修复、推进约 400 个片区雨污分流改造；新一轮五年计划里，这个数字变成 1100 公里左右。
这些工程对城市是好事，但对住在小区里的居民，往往先带来一个烦恼：挖开、埋管、回填、恢复路面——然后墙角开始洇水、地面开始下沉、井盖周围开始渗。
问题不在「该不该挖」，在「恢复得够不够好」。这三处最容易出问题。
第一处：管道穿墙、穿板的洞口
雨污分流要在原建筑外墙、地下室墙、楼板上新开洞口走管。这些洞口是标准的渗漏高发点。
常见的不规范做法：管子直接穿过洞口，缝隙用水泥砂浆抹一遍了事。砂浆干缩后开裂，地下水或雨水顺着管壁和洞口之间的缝隙渗进地下室、渗进墙体。
规范做法分三步：洞口清理干净、用微膨胀细石混凝土或专用封堵材料填实；管外壁做防水附加层（涂料加增强层，包裹管周不少于 20 厘米）；穿墙部位做柔性密封，允许管道有微小位移而不开裂。
地下室穿墙管还有一点要注意：如果有地下水压，必须用带止水环的穿墙套管，光靠外封堵挡不住水压。
第二处：回填土和路面恢复
开挖后的回填质量，直接决定两件事：地面会不会沉、水会不会往建筑基础里灌。
不规范的现场常见：建筑垃圾直接回填、不分层夯实、下雨天照样回填。结果是几个月后地面凹陷，雨水在新做的路面和原建筑之间形成积水腔，慢慢往墙基渗。
正规做法：分层回填分层夯实，每层厚度控制，用素土或级配砂石而不是建筑垃圾；回填到设计标高后再做路面结构层，路基和面层之间做好排水。
还有一个容易被忽略的细节：散水。老小区住宅墙脚原本有一圈散水（引导雨水离开墙基的坡面），管网施工常常把散水挖断，恢复时草草抹平。散水断了，雨水直接渗到墙根，一楼墙面返潮、地下室渗水都从这里开始。恢复时散水必须重新做出向外的坡度，并且和墙身之间留变形缝、打密封胶。
第三处：检查井、雨水口周边
小区里新增的检查井、雨水口，是另一类渗漏源。
井体本身和管道接口要做密封，井壁与周围回填土之间要夯实；井盖座圈和路面之间，要做刚性结合加柔性密封，否则雨水从井盖周边渗入路基，掏空后井周下沉。
还有一个现实问题：老旧小区的检查井常常设在绿地里、树根旁，树根生长会顶坏井壁和管道接口。改造时如果井位可以调整，尽量避让大树；不能调整的，做防护处理并纳入定期清疏。
施工期间，居民该怎么看
管网施工是埋在地下的活，居民看不见，但有四个时点值得在场。
一是回填时：看回填料是不是土或砂石，有没有掺建筑垃圾，有没有分层夯实（能看到夯实机具和分层痕迹）。
二是穿墙管封堵时：看有没有做管周附加层，还是直接抹砂浆。
三是散水恢复时：看有没有做出坡度、有没有和墙身做柔性连接。
四是路面恢复后下一场雨：这是最实在的验收，看积水往哪流、墙角有没有洇湿、井周有没有下沉。
已经渗了怎么办
如果小区已经完成雨污分流，出现了墙根返潮、地下室渗水、地面下沉，先别急着判断是「老房子本来就这样」。按顺序查三件事：
一是查穿墙管洞口，用湿度仪沿着管线走向测，找湿度异常点。
二是查散水和路面，看雨水有没有明确的排出路径，还是往墙基方向倒流。
三是查检查井和管道接口，做通水试验看有没有渗漏。
查到原因，属于施工恢复问题的，可以向街道、社区和项目实施单位反映，要求整改；属于原有建筑防水老化的，纳入自家或小区的防水改造。两者的处理路径不同，别混在一起。
南京雨辉防水工程有限公司深耕南京防水市场三十六年，承接管网改造后的渗漏治理：穿墙管封堵与附加层、散水重建、地下室渗漏注浆、墙根返潮处理，也会配合实施单位做施工质量的第三方检查。南京各区可上门勘测，先查原因后报价。小区管网改造后出现渗漏的，欢迎访问官网 www.njyrfs.cn，或直接点击页面上的联系我们。
